Znajomość terminów prawniczych może okazać się przydatna także w codziennym życiu i tym samym zaoszczędzić wielu problemów i nieporozumień. Z pewnością wiele osób w przeszłości natknęło się na termin umowa przedwstępna. Niestety, nie każdy dokładnie wie, czym jest i czego dotyczy ta instytucja prawa cywilnego. Tymczasem znajomość jej elementów może okazać się bardzo pomocna. Wyjaśniamy, czym jest umowa przedwstępna, czego dotyczy i dlaczego warto ją zawrzeć.

Umowa przedwstępna – definicja

Jak podaje ustawa Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 roku (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93) umowa przedwstępna to taka umowa, w której jedna bądź obie strony zobowiązują się w przyszłości do zawarcia oznaczonej umowy, tzw. umowy przyrzeczonej. Jednakże, aby umowa przedwstępna mogła przynieść zamierzony skutek prawny, powinny zostać w niej określone najważniejsze założenia umowy przyrzeczonej.

Innymi słowy, umowa przedwstępna stanowi swego rodzaju gwarancję zawarcia innej umowy, określanej właśnie jako umowa przyrzeczona. Aby umowa przedwstępna była ważna i wiążąca, strony powinny dopilnować, że będzie ona zawierała postanowienia umowy przyrzeczonej. Ich brak będzie skutkować unieważnieniem umowy przedwstępnej, przez co domaganie się zawarcia umowy przyrzeczonej będzie bezpodstawne.

Czego dotyczy umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna dotyczy przede wszystkim obrotu nieruchomościami, np. nabycia domu lub mieszkania, pod określonymi warunkami. W takiej sytuacji umowa przedwstępna pełni funkcję ostrzegawczo-zabezpieczającą, a właściwą wzmiankę o jej zawarciu umieszcza się w księdze wieczystej. W ten sposób uprawnienia, które zostały ujawnione w księdze wieczystej i równocześnie wynikają z umowy przedwstępnej są chronione, natomiast podmiotowi chronionemu przysługuje roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego w przypadku każdego właściciela nieruchomości.

Zawarcie umowy przedwstępnej

Do zawarcia umowy przedwstępnej dochodzi w momencie nabycia-zbycia nieruchomości cechującej się znaczną wartością, jeśli dotycząca jej transakcja z różnych przyczyn przeciąga się w czasie.

Przykładem podstawy do zawarcia umowy przedwstępnej może być sytuacja, w której właściciel domu bądź mieszkania postanowił je sprzedać. Ze względu na świetną lokalizację nieruchomości znaczna część osób może wykazywać nią zainteresowanie. Stąd jej przyszły nabywca, aby nie stracić szansy na zakup, chce uzyskać pewność od właściciela, że nie zostanie ono kupione przez osoby trzecie właśnie poprzez zawarcie umowy przedwstępnej.  

Umowa przedwstępna zostaje zawarta także w momencie, kiedy nabywca nieruchomości, aby móc kupić mieszkanie, musi starać się o kredyt w banku. Dzięki temu bank zyskuje wiarygodne zabezpieczenie udzielanego kredytu.

Co wchodzi w skład umowy przedwstępnej?

Aby umowa przedwstępna w świetle prawa była wiarygodna, powinna zawierać istotne elementy, w skład których wchodzą przede wszystkim:

  • przedmiot sprzedaży;
  • cel przedmiotu sprzedaży;
  • termin, do którego strony zobowiązują się, aby zawrzeć umowę właściwą;
  • termin oraz sposób płatności części ceny nieruchomości w formie zaliczki lub zadatku.

Strony zawierające umowę przedwstępną powinny zwrócić uwagę na to, że zgodnie z Ustawą z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, jeżeli nie zostanie wyznaczony termin zawarcia umowy przyrzeczonej w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, żadna ze stron nie będzie mogła żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jeśli z kolei termin dotyczący zawarcia umowy przyrzeczonej nie został oznaczony w umowie przedwstępnej, umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta w terminie wyznaczonym przez tą ze stron, która uprawniona jest do żądania jej zawarcia. W sytuacji, w której obie strony zostały uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła odmienny termin, terminem wiążącym jest ten, który został wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła odpowiednie oświadczenie.

W przypadku sposobu płatności warto pamiętać o tym, że rzeczona zaliczka lub zadatek powinny zostać opłacone jeszcze w okresie trwania umowy przedwstępnej, natomiast pozostała część po zawarciu umowy przyrzeczonej.

Zalety zawarcia umowy przedwstępnej

Choć umowa przedwstępna może zostać zawarta w dowolnej formie, ze względu na funkcję, jaką pełni, powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego i to przez osobę o właściwych kwalifikacjach, a więc notariusza. Warto zauważyć, że nie ma odgórnie narzuconego obowiązku sporządzania umowy przedwstępnej w wyżej wymieniony sposób, gdyż równocześnie może ona zostać zawarta w zwykłej, pisemnej formie. Jednakże, jeśli doszłoby do sytuacji spornej pomiędzy stronami, umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego może okazać się bardzo pomocna.

Przede wszystkim, korzystając z pomocy notariusza przy zawieraniu tejże umowy zyskujemy pewność, że została ona sporządzona w sposób prawidłowy oraz ze wszystkimi obecnie obowiązującymi przepisami prawa oraz że zabezpiecza ona interesy obu stron umowy. Oprócz tego, jeśli druga strona nie będzie chciała zawrzeć umowy przyrzeczonej, dzięki umowie przedwstępnej sporządzonej przez notariusza, będzie można ja do tego zmusić na drodze sądowej.